科客點評：房產玩金融是自然而然的事。

　　前有鄂爾多斯、后有陜西神木，房地產泡沫下催生了一座又一座鬼城。對于地產商們來說，瘋狂的拿地，然后瘋狂的蓋樓，房子卻賣不出去導致了地產商的資金鏈斷缺，無數中小房地產企業正在面臨著倒閉的風險。與此同時，房產銷售的不景氣也在一定程度上影響了整個房產O2O市場的發展速度。

　　于是，不管是傳統地產商還是房產O2O平臺都開始紛紛借助房產互聯網金融進行突圍，意圖借火熱的互聯網金融來為自身打造新的盈利增長點，一場房產互聯網金融的大戰正在冉冉升起。

　　一、以房產O2O交易方式切入的金融平臺

　　目前國內房產O2O交易平臺進軍房產互聯網金融的平臺非常之多，其中平安好房推出了“好房寶”、“好房貸”、“租金貸”、“e房錢”，搜房網推出了“天下貸”、“搜房寶”，易居中國推出了“房金所”，房多多推出了多多惠、多多貸、多眾籌、多錢包等房產理財產品。對于房產O2O來說，他們為了打通整個房產銷售閉環，進軍互聯網金融是遲早的事情，未來還會有越來越多的房產交易平臺進軍房產互聯網金融。

　　首先，比如搜房網、房多多等房產交易平臺已經成為國內眾多購買需求者的重要選擇平臺，這類平臺擁有強大的購房用戶群體。龐大的用戶基數對于房產O2O交易平臺打造房產金融理財無疑會是強大的后盾支撐。

　　其次，打造房產互聯網金融平臺對于房產O2O是一種交易閉環的補充。房產O2O交易平臺進軍房產金融幾乎是順利成章的事情。很多客戶在購買房子的時候都會選擇貸款，客戶通過房產O2O平臺購房，從而在該平臺選擇貸款，未來該客戶就很可能會成為平臺的忠實理財用戶，投資一些房產理財項目。

　　其三，相比一些實力比較小的房產P2P理財平臺來說，房產O2O交易平臺通過為客戶提供房產交易，并提供房產貸款服務，更容易獲取消費者的信任。小額的房產金融投資或者房產眾籌還好說，對于大額的房產金融理財或者貸款，消費者一定會選擇可靠穩定的金融平臺。

　　其四，對于很多普通剛需來說，首付門檻依然會比較高，房產O2O平臺推出金融理財平臺能夠輕松幫助消費者解決首付問題，能有效刺激購房者的消費需求，帶動房產市場的交易。

　　其五，相比銀行貸款而言，這類互聯網金融平臺的放貸時間會比較快，手續也比較簡單方便，大大縮短了消費者的購房時間。

　　不過房產O2O平臺打造互聯網金融平臺同樣也存在一定的劣勢：

　　劣勢一：這類房產金融平臺會提供給消費者首付房款放貸，這對于平臺來說實際上具有非常大的風險。如果購房連首付款都無法支付的話，一般情況下這類購房者的收入水平并不高，未來償還貸款的能力自然也就會相對比較弱。有的平臺會要求貸款者抵押貸款，有的平臺不要求貸款者提供任何抵押貸款，無抵押貸款的風險系數會更高。

　　劣勢二：這類房產金融平臺的貸款利息相對銀行貸款和公積金貸款來說都要高，這無形之中增加了消費者的購房成本，消費者自然都更愿意選擇利息低的貸款方式，畢竟買房貸款不是一筆小數額。

　　二、以垂直房產理財方式切入的金融平臺

　　劉曠很早之前就預測過在房產P2P領域中會出現擁有一定用戶規模的垂直小巨頭，這類房產互聯網金融平臺其實就是屬于垂直細分類的P2P交易平臺，包括玖富投資的房司令、房融所、房融金融服務平臺等。

　　其一，對于投資者來說，理財收益是他們最關心的一點，而高收益的股票如今一路往下跌，選擇其他收益比較高的理財產品自然就會成為他們的首選。這類垂直于房產理財的P2P平臺收益相對來說會比較高，這是吸引投資者的最核心因素。

　　其二，這類P2P理財平臺的門檻相對來說也會比較低，對于很多資金實力并不是很雄厚的普通百姓來說，是一種非常不錯的投資選擇。

　　其三，這類房產理財平臺由于專注于房地產行業相關的理財服務，在這方面會表現的更加專注、專業。同時與房產相關的理財、貸款服務也會更加細分化，比如貸款就包含了租房貸款、購房貸款、裝修房屋貸款、開發商貸款多種放貸方式。

　　其四，從方便性來講，把錢存在銀行要想獲取相對較高的利息就必需按年來存款，而這類理財平臺基本上都秉承著隨存隨取的原則，在理財方面要便利很多。而在房貸方面，這類平臺的貸款手續辦理也相對比較簡單，放款速度也遠遠快于銀行。

　　但是垂直P2P由于實力比較弱小等多方面的原因，將會面臨比較大的風險，尤其是互聯網金融監管的風險。前幾日，十大部委剛剛聯合出臺了《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》，監管細則不久也將會出臺。來自玖富的創始人兼CEO人孫雷日前在3W咖啡公開課上預測監管細則將會明確禁止資金池操作，實行P2P企業備案制，但不會規定平臺杠桿率。一旦P2P細則正式出臺，很多經營不規范的平臺將面臨淘汰，孫雷同時還提出了三大應對策略：

　　策略一：提高注冊資本。目前玖富、開鑫貸都已經將注冊資本增資到了2億，人人貸去年也增資到了1億，注冊資本超過1億的平臺一共超過5家。

　　策略二：加強與銀行合作。玖富在過去已經與中國民生銀行、中國農業銀行總行等在內32家銀行總行、10000多家分支銀行達成了合作，同時玖富在今年2月，與素有“小微銀行”之稱的中國民生銀行總行在北京簽署戰略合作協議，在資金委托管理、資金結算監管等方面開展全面戰略合作。

　　策略三：提升平臺用戶數、業務量。P2P平臺如果擁有足夠的用戶數量規模和非常大的交易體量，面臨被關閉的風險系數也就相對會比較低。

　　三、大型地產開發商打造的金融平臺

　　目前國內大型的地產開發商都紛紛介入到了互聯網金融領域，綠地集團推出了“綠地地產寶”、萬達集團推出了“穩賺一號”、泛海控股推出了“民金所”等。對于地產開發商來說，互聯網金融將是他們轉型升級的大好機遇。

　　第一，這些大型地產開發商都擁有比較雄厚的資本實力，他們要打造一個房地產金融平臺并不是一件特別難的事情。建立一個龐大的房產金融平臺對于地產開發商而言，同時也能解決他們目前面臨的資金周轉問題。

　　第二，大型地產開發商都擁有一定的品牌影響力，憑借著這個品牌能夠讓他們輕松地獲取到客戶的信任。同時他們此前多年的運作，也為他們積累了大批忠實可靠的購房用戶，這部分用戶很有可能也會成為其金融平臺的忠實粉絲。

　　第三，大型地產開發商在過去多年的地產開發、銷售過程中，早就已經與眾多的銀行達成了緊密合作的關系，一方面也為自身打造互聯網金融平臺積累了豐富的經驗，另一方面打造互聯網金融平臺也更容易得到銀行的支持。

　　不過，劉曠認為傳統的大型地產開發商要想真正打造一個成型的互聯網房地產金融理財平臺，卻存在著一定的不足。

　　不足一：傳統地產開發商過去一直深耕于線下的地產開發，在互聯網的運作經驗上幾乎處于空白狀態。打造一個互聯網金融理財平臺不是說簡簡單單地搭建一個網站，一個移動APP就完事了，更重要的是平臺后期的運營管理。

　　不足二：傳統地產開發商在短期時間內會存在一定的人才空缺。要打造一個互聯網房產金融理財平臺，不僅需要大量的技術人才，同時也需要既懂金融風控又懂房地產同時還要懂互聯網的綜合運營型人才。

　　不足三：對于傳統地產開發商來說，他們的互聯網金融理財平臺還存在入口上的不足，比如搜房網、房多多等房產O2O推出的金融理財平臺在流量入口上就具有明顯的優勢。

　　綜上所述，劉曠認為垂直房產P2P平臺將會面臨著被監管的風險，他們必須加強與銀行的合作并快速發展壯大自己才能生存下來，房產O2O交易平臺切入房產金融具有比較明顯的優勢，但是傳統地產開發商的實力卻不可小覷，尤其是開發商與金融的跨界合作更是具有非常大的想象力，比如綠地地產寶，就是綠地集團聯合螞蟻金服、陸金所共同打造的。

　　此外還有越來越多的開發商與金融大亨跨界合作，平安集團入股碧桂園，生命人壽、安邦集團、中國人壽等保險公司入股金地、佳兆業、金融街、遠洋等標桿企業，萬科地產入股徽商銀行等，房地產開發商與金融之間的跨界合作讓未來的房產互聯網金融也充滿了更多的變數。（文/劉曠，微信公眾號：liukuang110）