科客點(diǎn)評(píng)：房產(chǎn)玩金融是自然而然的事。

　　前有鄂爾多斯、后有陜西神木，房地產(chǎn)泡沫下催生了一座又一座鬼城。對(duì)于地產(chǎn)商們來(lái)說(shuō)，瘋狂的拿地，然后瘋狂的蓋樓，房子卻賣不出去導(dǎo)致了地產(chǎn)商的資金鏈斷缺，無(wú)數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房產(chǎn)銷售的不景氣也在一定程度上影響了整個(gè)房產(chǎn)O2O市場(chǎng)的發(fā)展速度。

　　于是，不管是傳統(tǒng)地產(chǎn)商還是房產(chǎn)O2O平臺(tái)都開始紛紛借助房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行突圍，意圖借火熱的互聯(lián)網(wǎng)金融來(lái)為自身打造新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，一場(chǎng)房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的大戰(zhàn)正在冉冉升起。

　　一、以房產(chǎn)O2O交易方式切入的金融平臺(tái)

　　目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)O2O交易平臺(tái)進(jìn)軍房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的平臺(tái)非常之多，其中平安好房推出了“好房寶”、“好房貸”、“租金貸”、“e房錢”，搜房網(wǎng)推出了“天下貸”、“搜房寶”，易居中國(guó)推出了“房金所”，房多多推出了多多惠、多多貸、多眾籌、多錢包等房產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品。對(duì)于房產(chǎn)O2O來(lái)說(shuō)，他們?yōu)榱舜蛲ㄕ麄€(gè)房產(chǎn)銷售閉環(huán)，進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融是遲早的事情，未來(lái)還會(huì)有越來(lái)越多的房產(chǎn)交易平臺(tái)進(jìn)軍房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融。

　　首先，比如搜房網(wǎng)、房多多等房產(chǎn)交易平臺(tái)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)眾多購(gòu)買需求者的重要選擇平臺(tái)，這類平臺(tái)擁有強(qiáng)大的購(gòu)房用戶群體。龐大的用戶基數(shù)對(duì)于房產(chǎn)O2O交易平臺(tái)打造房產(chǎn)金融理財(cái)無(wú)疑會(huì)是強(qiáng)大的后盾支撐。

　　其次，打造房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)對(duì)于房產(chǎn)O2O是一種交易閉環(huán)的補(bǔ)充。房產(chǎn)O2O交易平臺(tái)進(jìn)軍房產(chǎn)金融幾乎是順利成章的事情。很多客戶在購(gòu)買房子的時(shí)候都會(huì)選擇貸款，客戶通過(guò)房產(chǎn)O2O平臺(tái)購(gòu)房，從而在該平臺(tái)選擇貸款，未來(lái)該客戶就很可能會(huì)成為平臺(tái)的忠實(shí)理財(cái)用戶，投資一些房產(chǎn)理財(cái)項(xiàng)目。

　　其三，相比一些實(shí)力比較小的房產(chǎn)P2P理財(cái)平臺(tái)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)O2O交易平臺(tái)通過(guò)為客戶提供房產(chǎn)交易，并提供房產(chǎn)貸款服務(wù)，更容易獲取消費(fèi)者的信任。小額的房產(chǎn)金融投資或者房產(chǎn)眾籌還好說(shuō)，對(duì)于大額的房產(chǎn)金融理財(cái)或者貸款，消費(fèi)者一定會(huì)選擇可靠穩(wěn)定的金融平臺(tái)。

　　其四，對(duì)于很多普通剛需來(lái)說(shuō)，首付門檻依然會(huì)比較高，房產(chǎn)O2O平臺(tái)推出金融理財(cái)平臺(tái)能夠輕松幫助消費(fèi)者解決首付問(wèn)題，能有效刺激購(gòu)房者的消費(fèi)需求，帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的交易。

　　其五，相比銀行貸款而言，這類互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的放貸時(shí)間會(huì)比較快，手續(xù)也比較簡(jiǎn)單方便，大大縮短了消費(fèi)者的購(gòu)房時(shí)間。

　　不過(guò)房產(chǎn)O2O平臺(tái)打造互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)同樣也存在一定的劣勢(shì)：

　　劣勢(shì)一：這類房產(chǎn)金融平臺(tái)會(huì)提供給消費(fèi)者首付房款放貸，這對(duì)于平臺(tái)來(lái)說(shuō)實(shí)際上具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房連首付款都無(wú)法支付的話，一般情況下這類購(gòu)房者的收入水平并不高，未來(lái)償還貸款的能力自然也就會(huì)相對(duì)比較弱。有的平臺(tái)會(huì)要求貸款者抵押貸款，有的平臺(tái)不要求貸款者提供任何抵押貸款，無(wú)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)會(huì)更高。

　　劣勢(shì)二：這類房產(chǎn)金融平臺(tái)的貸款利息相對(duì)銀行貸款和公積金貸款來(lái)說(shuō)都要高，這無(wú)形之中增加了消費(fèi)者的購(gòu)房成本，消費(fèi)者自然都更愿意選擇利息低的貸款方式，畢竟買房貸款不是一筆小數(shù)額。

　　二、以垂直房產(chǎn)理財(cái)方式切入的金融平臺(tái)

　　劉曠很早之前就預(yù)測(cè)過(guò)在房產(chǎn)P2P領(lǐng)域中會(huì)出現(xiàn)擁有一定用戶規(guī)模的垂直小巨頭，這類房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)其實(shí)就是屬于垂直細(xì)分類的P2P交易平臺(tái)，包括玖富投資的房司令、房融所、房融金融服務(wù)平臺(tái)等。

　　其一，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，理財(cái)收益是他們最關(guān)心的一點(diǎn)，而高收益的股票如今一路往下跌，選擇其他收益比較高的理財(cái)產(chǎn)品自然就會(huì)成為他們的首選。這類垂直于房產(chǎn)理財(cái)?shù)腜2P平臺(tái)收益相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較高，這是吸引投資者的最核心因素。

　　其二，這類P2P理財(cái)平臺(tái)的門檻相對(duì)來(lái)說(shuō)也會(huì)比較低，對(duì)于很多資金實(shí)力并不是很雄厚的普通百姓來(lái)說(shuō)，是一種非常不錯(cuò)的投資選擇。

　　其三，這類房產(chǎn)理財(cái)平臺(tái)由于專注于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的理財(cái)服務(wù)，在這方面會(huì)表現(xiàn)的更加專注、專業(yè)。同時(shí)與房產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)、貸款服務(wù)也會(huì)更加細(xì)分化，比如貸款就包含了租房貸款、購(gòu)房貸款、裝修房屋貸款、開發(fā)商貸款多種放貸方式。

　　其四，從方便性來(lái)講，把錢存在銀行要想獲取相對(duì)較高的利息就必需按年來(lái)存款，而這類理財(cái)平臺(tái)基本上都秉承著隨存隨取的原則，在理財(cái)方面要便利很多。而在房貸方面，這類平臺(tái)的貸款手續(xù)辦理也相對(duì)比較簡(jiǎn)單，放款速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于銀行。

　　但是垂直P2P由于實(shí)力比較弱小等多方面的原因，將會(huì)面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)。前幾日，十大部委剛剛聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，監(jiān)管細(xì)則不久也將會(huì)出臺(tái)。來(lái)自玖富的創(chuàng)始人兼CEO人孫雷日前在3W咖啡公開課上預(yù)測(cè)監(jiān)管細(xì)則將會(huì)明確禁止資金池操作，實(shí)行P2P企業(yè)備案制，但不會(huì)規(guī)定平臺(tái)杠桿率。一旦P2P細(xì)則正式出臺(tái)，很多經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的平臺(tái)將面臨淘汰，孫雷同時(shí)還提出了三大應(yīng)對(duì)策略：

　　策略一：提高注冊(cè)資本。目前玖富、開鑫貸都已經(jīng)將注冊(cè)資本增資到了2億，人人貸去年也增資到了1億，注冊(cè)資本超過(guò)1億的平臺(tái)一共超過(guò)5家。

　　策略二：加強(qiáng)與銀行合作。玖富在過(guò)去已經(jīng)與中國(guó)民生銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行等在內(nèi)32家銀行總行、10000多家分支銀行達(dá)成了合作，同時(shí)玖富在今年2月，與素有“小微銀行”之稱的中國(guó)民生銀行總行在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在資金委托管理、資金結(jié)算監(jiān)管等方面開展全面戰(zhàn)略合作。

　　策略三：提升平臺(tái)用戶數(shù)、業(yè)務(wù)量。P2P平臺(tái)如果擁有足夠的用戶數(shù)量規(guī)模和非常大的交易體量，面臨被關(guān)閉的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也就相對(duì)會(huì)比較低。

　　三、大型地產(chǎn)開發(fā)商打造的金融平臺(tái)

　　目前國(guó)內(nèi)大型的地產(chǎn)開發(fā)商都紛紛介入到了互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，綠地集團(tuán)推出了“綠地地產(chǎn)寶”、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)推出了“穩(wěn)賺一號(hào)”、泛海控股推出了“民金所”等。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)金融將是他們轉(zhuǎn)型升級(jí)的大好機(jī)遇。

　　第一，這些大型地產(chǎn)開發(fā)商都擁有比較雄厚的資本實(shí)力，他們要打造一個(gè)房地產(chǎn)金融平臺(tái)并不是一件特別難的事情。建立一個(gè)龐大的房產(chǎn)金融平臺(tái)對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，同時(shí)也能解決他們目前面臨的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。

　　第二，大型地產(chǎn)開發(fā)商都擁有一定的品牌影響力，憑借著這個(gè)品牌能夠讓他們輕松地獲取到客戶的信任。同時(shí)他們此前多年的運(yùn)作，也為他們積累了大批忠實(shí)可靠的購(gòu)房用戶，這部分用戶很有可能也會(huì)成為其金融平臺(tái)的忠實(shí)粉絲。

　　第三，大型地產(chǎn)開發(fā)商在過(guò)去多年的地產(chǎn)開發(fā)、銷售過(guò)程中，早就已經(jīng)與眾多的銀行達(dá)成了緊密合作的關(guān)系，一方面也為自身打造互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，另一方面打造互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)也更容易得到銀行的支持。

　　不過(guò)，劉曠認(rèn)為傳統(tǒng)的大型地產(chǎn)開發(fā)商要想真正打造一個(gè)成型的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融理財(cái)平臺(tái)，卻存在著一定的不足。

　　不足一：傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商過(guò)去一直深耕于線下的地產(chǎn)開發(fā)，在互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)上幾乎處于空白狀態(tài)。打造一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)平臺(tái)不是說(shuō)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地搭建一個(gè)網(wǎng)站，一個(gè)移動(dòng)APP就完事了，更重要的是平臺(tái)后期的運(yùn)營(yíng)管理。

　　不足二：傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商在短期時(shí)間內(nèi)會(huì)存在一定的人才空缺。要打造一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融理財(cái)平臺(tái)，不僅需要大量的技術(shù)人才，同時(shí)也需要既懂金融風(fēng)控又懂房地產(chǎn)同時(shí)還要懂互聯(lián)網(wǎng)的綜合運(yùn)營(yíng)型人才。

　　不足三：對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們的互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)平臺(tái)還存在入口上的不足，比如搜房網(wǎng)、房多多等房產(chǎn)O2O推出的金融理財(cái)平臺(tái)在流量入口上就具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

　　綜上所述，劉曠認(rèn)為垂直房產(chǎn)P2P平臺(tái)將會(huì)面臨著被監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)，他們必須加強(qiáng)與銀行的合作并快速發(fā)展壯大自己才能生存下來(lái)，房產(chǎn)O2O交易平臺(tái)切入房產(chǎn)金融具有比較明顯的優(yōu)勢(shì)，但是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力卻不可小覷，尤其是開發(fā)商與金融的跨界合作更是具有非常大的想象力，比如綠地地產(chǎn)寶，就是綠地集團(tuán)聯(lián)合螞蟻金服、陸金所共同打造的。

　　此外還有越來(lái)越多的開發(fā)商與金融大亨跨界合作，平安集團(tuán)入股碧桂園，生命人壽、安邦集團(tuán)、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)公司入股金地、佳兆業(yè)、金融街、遠(yuǎn)洋等標(biāo)桿企業(yè)，萬(wàn)科地產(chǎn)入股徽商銀行等，房地產(chǎn)開發(fā)商與金融之間的跨界合作讓未來(lái)的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融也充滿了更多的變數(shù)。（文/劉曠，微信公眾號(hào)：liukuang110）