科客點評：互聯(lián)網(wǎng)就是顛覆，有多大的創(chuàng)造想象，就有多大的可能。

　　相比時下最火的詞，除了股市，想必就只有互聯(lián)網(wǎng)了。互聯(lián)網(wǎng)的低門檻、便捷性、共享性、互動性以及強大顛覆力等特性，不斷激發(fā)起人們越來越多的創(chuàng)造性想象，其幾乎給每個觸網(wǎng)的行業(yè)帶來了顛覆性的革命。

　　由此，我們被時代的馬車，拉進(jìn)了這個不觸網(wǎng)、不個性、不娛樂、不互動、不顛覆，就被淘汰的時代。

　　租房經(jīng)濟(jì)，也毫無意外。

　　租房經(jīng)濟(jì)，從最初的觸網(wǎng)即租房O2O一代，解決信息不對稱問題，發(fā)展到租房O2O二代，由PC客戶端覆蓋到移動客戶端，再到如今的租房O2O三代，開始出現(xiàn)顛覆性的革命。

　　而簡單意義上的“租房O2O”，就是租客及房東通過PC互聯(lián)網(wǎng)客戶端或者移動互聯(lián)網(wǎng)客戶端上的線上房源平臺，達(dá)成線下的租房交易。但如今，租房O2O在互聯(lián)網(wǎng)浪潮的推動中，進(jìn)行了多次改革升級。

　　下面就讓劉曠帶大家來看看當(dāng)今的租房O2O模式，而立足當(dāng)下，未來我們該如何玩轉(zhuǎn)互聯(lián)網(wǎng)時代下的租房經(jīng)濟(jì)？

　　一、租房O2O一代

　　租房O2O一代，也就是代表著傳統(tǒng)的租房O2O模式。

　　模式：線上平臺發(fā)布房源+門店運營推廣+線下溝通=促成租房成交。

　　該模式涉及的對象有平臺開發(fā)者、房東、租客、中介。平臺開發(fā)者、房東、中介三者一般沒關(guān)聯(lián)性。

　　盈利模式：房東、租客、中介均可免費使用該平臺，平臺開發(fā)者利用該平臺獲取廣告主的廣告費用。

　　優(yōu)勢：通過圖片甚至視頻，更立體直觀展示房源信息。對于租客來說，快速掌握大量的房源信息，提高租房效率；對于房東來說，利于提高房源出租效率，盡快獲取出租效益；對于中介來說，是否成功和快速促成房源出租，同樣關(guān)乎其收入。

　　不足：傳統(tǒng)的租房網(wǎng)站，一般不對房源信息進(jìn)行核實篩選，使得大量的虛假房源隱藏其中，或者產(chǎn)生大量的重復(fù)房源。同時，高昂的中介費、多次轉(zhuǎn)租、克扣押金、出租住房的日常監(jiān)護(hù)缺失等弊端、造成了租房市場的混亂，影響了房源出租的效率，進(jìn)而影響到該租房平臺涉及利益方的利益。

　　現(xiàn)在大家耳熟能詳?shù)膸в凶夥繕I(yè)務(wù)的網(wǎng)站，如58同城、趕集網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新浪樂居、搜狐焦點等等，即是第一批傳統(tǒng)的租房O2O模式。

　　二、租房O2O二代

　　模式1：中介自行開發(fā)線上平臺發(fā)布房源+門店運營推廣+線下溝通=促成租房成交。

　　該模式，除了中介融合了“平臺開發(fā)者”這一角色，該模式的特征及盈利模式與傳統(tǒng)的租房O2O無革命性區(qū)別。

　　模式2：留有傳統(tǒng)的PC客戶端，再聯(lián)合開發(fā)移動互聯(lián)網(wǎng)客戶端，大部分也還保留著門店經(jīng)營。

　　該升級版本，屬于初級版本。只是考慮到現(xiàn)今人們的閱讀習(xí)慣的改變，移動互聯(lián)網(wǎng)客戶端的流量逐漸增多，故簡單的將傳統(tǒng)的租房O2O復(fù)制到移動互聯(lián)網(wǎng)客戶端，運營及盈利模式與租房O2O一代大同小異。

　　而如今，大多數(shù)租房網(wǎng)站都開發(fā)了手機客戶端的租房APP應(yīng)用軟件。

　　三、租房O2O三代

　　模式1：中介費嫁接房東，培養(yǎng)自己的中介隊伍，創(chuàng)新經(jīng)紀(jì)人考核。

　　例如：丁丁租房

　　丁丁租房面世第一步，就是打破舊的行規(guī)，不向承租方收取中介費。轉(zhuǎn)嫁向房東收取5天租金作為服務(wù)費。同時，丁丁租房在線下培養(yǎng)了自己的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊。

　　在保障經(jīng)紀(jì)人服務(wù)質(zhì)量方面，丁丁租房改變傳統(tǒng)中介以業(yè)績金額為唯一考核方式的辦法，按照成交件數(shù)來考核，并加入了客戶評價。

　　平臺提供專業(yè)的工具為經(jīng)紀(jì)人“增信”，而經(jīng)紀(jì)人信用記錄也會在線上公示，客戶具有選擇權(quán)。而在成交后，經(jīng)紀(jì)人的收入和客戶評價強關(guān)聯(lián)。

　　盈利模式：初步看盈利模式是，轉(zhuǎn)嫁到房東的中介費。但據(jù)之前的媒體報道，丁丁租房相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其現(xiàn)在還沒想好盈利模式，只是想把規(guī)模做大，規(guī)模做大了，自然就有盈利模式了。

　　優(yōu)勢：不向承租方不收取中介費，大幅降低了承租方的經(jīng)濟(jì)壓力和決策成本，使客戶量增多，同時房東的出租選擇多了，房源的出租周期也會隨之縮短。據(jù)丁丁租房相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在丁丁租房與房東的接觸中，大部分房東對僅相當(dāng)于5天租金的服務(wù)費認(rèn)可度還是非常高。

　　而培養(yǎng)自身的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊，采用新的考核制度，一方便管理，保障服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)平臺健康的租房生態(tài)；二利于刺激團(tuán)隊的工作積極性和增強其服務(wù)意識。

　　不足：盈利模式單一且不清晰。

　　模式2：全程信息化，無線下門店，傭金減半，自有經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊，改變經(jīng)紀(jì)人收入結(jié)構(gòu)。

　　例如：愛屋吉屋

　　自2014年3月正式成立，到如今業(yè)務(wù)落地京滬，半年多的時間愛屋吉屋的規(guī)模已急劇膨脹到了1500多人，其中一線的經(jīng)紀(jì)人約1200人。

　　其主要模式是目標(biāo)建設(shè)一個全城統(tǒng)一的房源大數(shù)據(jù)體系。在這個體系里，購房者可以按地鐵的路線篩選，可以按照公交的路線篩選，也可以按照是不是學(xué)區(qū)房篩選。

　　也就是開發(fā)可以提供全套O2O房屋信息服務(wù)的軟件，希望用互聯(lián)網(wǎng)思維打造全新服務(wù)，讓天下沒有難找的房。同時，去線下門店化，全程線上交易和服務(wù)。

　　北京規(guī)定，二手房傭金是2%；愛屋吉屋在北京和上海的租房都是半傭，也就是1%的 傭金。在給員工的工資發(fā)放上，愛屋吉屋按服務(wù)水平給經(jīng)紀(jì)人發(fā)工資。

　　盈利模式：依靠1%的租客傭金。

　　優(yōu)勢：公司將互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)全面引入到中介公司管理流程，信息透明、公開，利于促使交易公平、有序，并進(jìn)而帶來高效。無線下門店，節(jié)省成本；低傭金，吸引租客；對經(jīng)紀(jì)人收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，利于提高團(tuán)隊的服務(wù)質(zhì)量和工作積極性。

　　不足：盈利模式較單一且盈利較低。而較低的傭金，將使得愛屋吉屋對其成本結(jié)構(gòu)及公司效率要求更高。

　　模式3：免傭入住，酒店式管理，拎包入住，隨時搬家。

　　例如：彩之家租房平臺

　　2013年，彩之家2.0模式正式啟動，探索并搭建房屋租賃O2O平臺。彩之家就是在業(yè)主手上把房子租下，放到自家旗下平臺統(tǒng)一管理租賃。

　　彩之家為客戶搭建O2O社區(qū)租房綜合服務(wù)平臺，提供業(yè)主出租、租戶求租、在線支付租金、套餐服務(wù)線上下單，線下服務(wù)等功能。

　　同時，彩之家保證業(yè)主每月準(zhǔn)時收到租金且不收傭金，自行承擔(dān)物管費等雜費且24小時提供物管服務(wù)。

　　區(qū)別于其他租房O2O平臺的最大亮點是，彩之家的租客相互之間還可換房。例如，你在彩之家租了房子要搬，只需在彩之家平臺下的眾多房源中挑選合適你的住處，所有費用全免，直接打包就可搬家。

　　盈利模式：承租業(yè)主房源后，出租獲取的租金差價。

　　優(yōu)勢：免傭金入住，即是對租客的一大讓利；酒店式管理，也使得房屋質(zhì)量和居住環(huán)境的得到一定的保證；同時同一平臺下可實現(xiàn)換房，是租房平臺中少有的人性化和多元化。這三大政策，對租客來說，都具有很大的誘惑力。

不足：對平臺的物業(yè)管理運營能力和成本管控能力較高。

　　四、租房O2O四代（服務(wù)型O2O公寓）： 

　　（1）自如網(wǎng)：自主品牌 B2C+互聯(lián)網(wǎng)管理手段+管家式的服務(wù)+社區(qū)化的年輕生活

　　自如是鏈家集團(tuán)旗下的租住產(chǎn)品與服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)租房O2O第一品牌，旗下?lián)碛嗅槍I(yè)主與客戶的資益+、自如·友家、自如·寓三大產(chǎn)品線——

　　資益+：和全程托管服務(wù)，盤活大量閑置通過專業(yè)的資產(chǎn)增值、資產(chǎn)維護(hù)房源，為超過20000名業(yè)主提供專業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)。維修保潔、資產(chǎn)查驗、定期報告、租客認(rèn)證、家財險。

　　自如·友家：針對合租推出的子品牌。

　　自如·寓：自如寓是自如旗下高品質(zhì)青年獨棟公寓，除自如客自己的居住房間外，自如寓還提供了包括影音區(qū)、書吧、花式臺球、健身房等公共空間，為青年租客打造了居住社交平臺，更增強了年輕人的城市歸屬感。

　　自如的所有房源均經(jīng)過專業(yè)設(shè)計，實施統(tǒng)一時尚裝修、原創(chuàng)家居及品牌家電配置等，保證房屋質(zhì)量和舒適度；同時提供租期內(nèi)的租客保險、雙周保潔、專業(yè)維修及搬家等多項品質(zhì)服務(wù)，在行業(yè)首家推出“三天不滿意，全額退款”服務(wù)承諾。

　　找房、下定金、簽約、續(xù)租、退租、轉(zhuǎn)租等一系列服務(wù)都通過互聯(lián)網(wǎng)來實現(xiàn)。

　　產(chǎn)品的服務(wù)對象定位在年輕時尚一代，給年輕人提供一些個性化的線下服務(wù)和活動，并整合一些資源，希望構(gòu)造一個線下到線上的大社區(qū)。

　　（2）YOU+ 國際青年公寓：租整棟房源+開放式裝修+社區(qū)化+活力青年文化

YOU+的商業(yè)模式是租房，租下整棟樓，重新改造之后向青年人出租，主要針對參加工作不久，有活力有思想的年輕人。

　　賣點是和睦的公共空間和緊密的社區(qū)氛圍，讓年輕人之間更好地交流。秉承了以用戶為核心的思維，允許居住者對租住空間進(jìn)行改造，公寓的一層開辟成所有租客的客廳，聚會、觀影、會客、泡吧甚至辦公。

　　（3）友社、青客、蘑菇公寓、寓見等：房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)

友社、青客、蘑菇公寓及寓見的租房O2O模式相似，采用的“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”模式。例如，友社與房東簽下5到10年的的房屋托管合約，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修、合約期內(nèi)按間多次出租給用戶，成為托管運營的品牌二房東。

　　服務(wù)性的租房O2O公寓是目前租房O2O最新的升級版本。該升級版的共同點，主要在于以下幾點：一是都在于采用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)管理手段，盡可能實現(xiàn)流程智能化、技術(shù)化；二是房屋托管，較為細(xì)微的區(qū)別在于，有些平臺是集中式租下整棟房源，再進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修托管，而有些平臺是分散式分批租賃閑置房源，再進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修托管；

　　三是租客定位于年輕有活力群體，主打自由、開放、互動的青年文化；四是優(yōu)化租后服務(wù)，增加公共互動區(qū)域和活動。

　　盈利模式：收入來源于租金，通過居住體驗、社區(qū)活動等線下服務(wù)上增加平臺附加值，進(jìn)而加大租客粘性和忠誠度，從而獲取更長遠(yuǎn)的發(fā)展和利益；低廉的分銷成本；有些租房平臺，還可以利用長租平臺擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流優(yōu)勢，合理利用金融杠桿，投資獲利。   

　　優(yōu)勢：對于有自主房源的平臺來說，可以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化管理，同時為租客提供真實的房源照片和信息以及定制化的特色服務(wù)；通過房屋托管、標(biāo)準(zhǔn)化裝修及租后增值服務(wù)，給自己的房屋出租業(yè)務(wù)增值，吸引更多客源；

　　極具想象力的盈利空間，利用培養(yǎng)起來的客戶粘性和忠誠度，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，開辟新的經(jīng)濟(jì)增長點。

　　不足：租房經(jīng)濟(jì)大多在一二線城市較為發(fā)達(dá)，由于一二線城市的發(fā)展，市場鮮有毛坯房源，在房源的供給上帶來了一定的阻力。標(biāo)準(zhǔn)化改造房源，也使得投入成本高，風(fēng)險大。

　　同時，在服務(wù)型O2O公寓模式上，個性化服務(wù)是其一大賣點，但在增值服務(wù)和改造房源方面的投入以及傭金方面的降低，使得這些租房平臺難以在租金上占有市場優(yōu)勢，甚至略貴。而這群剛出來工作，追求時尚的年輕人又有多少人愿意對這些服務(wù)買單？

　　五、未來租房O2O，誰主沉浮？

　　最初的互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的滲透，主要停留在信息載體的改變，即使是當(dāng)紅的移動互聯(lián)網(wǎng)，也只是從PC客戶端轉(zhuǎn)移到移動客戶端。慢慢的，有些產(chǎn)業(yè)革新到現(xiàn)在，出現(xiàn)開創(chuàng)性甚至顛覆性的改變。

　　但大多數(shù)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，并沒太大改變，其盈利模式、管理模式甚至是技術(shù)上的革新都沒太大的開創(chuàng)性。

　　而如今的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要真正借力互聯(lián)網(wǎng)達(dá)到顛覆性的變革和發(fā)展，需要從內(nèi)到外的變革。

　　對于租房O2O的變革，當(dāng)然仍舊需要互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上的革新。技術(shù)上的革新，可以使得房源的獲取更加快速便捷，使得網(wǎng)上交易更為安全。

　　其后，不管什么的經(jīng)濟(jì)變革，最直接的效果驗證，就是改革能產(chǎn)生多大的利潤。插上互聯(lián)網(wǎng)翅膀的租房O2O的盈利模式在哪？在采用線下門店，采用技術(shù)節(jié)省人力物力，采用零傭金吸引客源等手段下，租房O2O的盈利模式在哪？

　　沿著租房O2O的發(fā)展軌跡來看，租房O2O四代絕對是目前租房平臺最具有開創(chuàng)性和想象力的模式。通過技術(shù)，省卻中間交易環(huán)節(jié)，省卻門店產(chǎn)生的費用，節(jié)省人力物力的投入，同時免去中介費用，使房東直接面對租客。這一系列的過濾，節(jié)省了很大一筆開支。

　　同時，從最初滿足安身的基本需求，上升到人們的居住體驗上；從單純的鄰里關(guān)系，衍生出社交經(jīng)濟(jì)；從簡單的收租投資，升級到資本運作。這些都是四代租房O2O帶來的革新。

　　但模式再完美，還需技術(shù)的到位，人力的到位。房源的供給，租房平臺所宣傳的增值服務(wù)是否真正到位，盈利模式的多樣化，這些都影響著租房O2O的發(fā)展。

　　未來租房O2O，誰主沉浮？我們靜候佳音。（作者：劉曠，以禪道參悟互聯(lián)網(wǎng)、微信公眾號：liukuang110）